法定耐用年数 と経済的耐用年数
こんにちは。 田中です。
耐用年数には、法定耐用年数 と経済的耐用年数の2種類があります。
一戸建ての査定をするとき、 建物と土地に分けて行われ、建物の部分の査定には 一般的に「原価法」 という方法が用いられます。
建物は、時間の経過や使用 により消耗・劣化することを価値が減少する考えます。 会計上の処理に基づき購入（取得）時の費用を耐用年数 に応じて計上（減価償却）していかなければなりません。
法定耐用年数とは、税務上、減価償却を計算する際に 定められている耐用年数です。ちなみにPCの耐用年数は4年です。まあ、確かに毎日仕事で使っている PCは、数年使っていると 遅くなったりときに固まったり、と徐々にガタがでてくるので納得できますよね。
木造戸建は、法定耐用年数 22年、 非事業用の場合は 33年です。 RC・SRC は、法定耐用年数 47年、非事業用の場合は 70年です。同じ建物でも、用途によって 耐用年数が異なります。 （恐らく、人の出入り数に比例する のではないかと思います。）確かに、居住使用より飲食店に使用する方がが消耗・劣化が早そうですよね。
建物の部分の査定するとき、一般的に 減価修正（げんかしゅうせい）していきます。減価修正とは、建物や建物の設備が 経年によって劣化した部分の価値を減らしていくことです。 減価修正の基準として 使われる耐用年数には、 現在は「法定耐用年数」が 用いられることが多く、リフォームしたり補修をしたりして 大事にしてきた家でも、築年数が20〜30年に なると法定耐用年数が過ぎた建物は価値が ほぼゼロと評価されることもあります。
これに対して、経済的耐用年数とは、その建物が実際に使用できる 耐用年数を指します。つまり、法定耐用年数よりも 経済的耐用年数のほうが、より現実の建物の状態に 即していると言えるでしょう。
不動産を所管している国土交通省は、 2014年3月に「中古一戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定しました。 建物の適切な補修やメンテナンスなどが 行われているのであれば、建物の基礎や躯体の機能が失われていない限り建物の価値は回復、向上する という原則に基づいて、住宅の使用価値に応じた評価を行うべきだとされています。
流通市場における中古戸建住宅の 「家の建築後、20年から25年程度で一律に市場価値がゼロになる」とされるこれまでの既存住宅の取引慣行を改善し、住宅の性能やリフォームの状況などを的確に反映し住宅の本来の使用価値を適正に反映した評価がなされることが期待されています。
しかし、このような仕組みは国も制度の変更について動き始めたばかりということもあり、 原価法の計算における耐用年数は、法定耐用年数を利用するのが現在も一般的であることを踏まえておきましょう。
