売買前の確定測量はほぼ必須!?
こんにちは、田中 です。
境界が確定していなければ、土地の正しい面積と価値を算出することはできません。また、境界が確定していないと将来的に隣地とトラブルになる可能性が高いことから、売買時には買主から境界確定を求められるケースが大半です。売買契約書にも「境界を明示しなければならない」と明記されています。
土地には2種類の「境界」があります。
1つは、その土地が法務局に初めて登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた「筆界」といわれる境界です。その後に、分筆や合筆の登記手続により変更されていないかぎり、登記されたときの区画線がそのまま現在の筆界となります。ちなみに、筆界は土地の所有者同士の合意によって変更することはできません。
もう1つは、「所有権界」といって、土地の所有者の権利が及ぶ範囲を画する境界です。所有権界は土地の所有者間で自由に移動させることができます。筆界と所有権界は一致するのが普通ですが、土地の一部についてほかの方に譲り渡したり、ほかの方が時効によって所有権を取得したりした場合には、筆界と所有権界が一致しないこともあります。
日本には、境界が曖昧になっている土地が少なからず存在しています。昔は境界が確定していなくても土地を分筆（ぶんぴつ、一つの土地を複数に分けることをいう）することができたため、確定測量の必要性が低かったという背景があるようです。
また、90年代頃までは、ブロック塀の中心が境界線とされることが多く、こうした土地ではブロック塀が隣地との共有物とみなされています。ブロック塀の撤去や新設で揉めるのは、多くの場合、建て替え時です。古くからあるブロック塀は高さが現行の建築基準法に不適格なことも多いため、どちらが撤去するか、どちらが費用を負担するかで揉めるケースが多く見られます。
土地が私道と接している場合も、売却時にトラブルになることが多いと言われます。相互持合型の私道の場合は、通行する部分やガス管や水道管を引き込む際に掘削する部分の土地の所有者から通行掘削承諾書を得なければなりません。一方、共有所有型の場合は、共有者全員の承諾を得る必要があります。
また、私道の幅が４mに満たない場合は再建築時に後退（セットバック）する必要がありますが、この場合、私道の中心線がわからず、揉めることもあります。
古い分譲地では、屋根や樋（とい）が越境しているケースも少なくありません。越境していると、建て替えの際に越境状態を解消してもらうための覚書に署名・捺印してもらう必要があります。
近年は、所有者が特定できない「所有者不明」の土地も増えています。2020年の国土交通省の調査によれば、全国の所有者不明土地の割合は24％にのぼります。2024年４月には相続登記が義務化されましたが、既に相続された不動産は３年の猶予があるため、すぐに所有者不明土地が減少するわけではありません。
こうした筆界をめぐるトラブル の予防や早期解決に役立てるため、2006年1月から「筆界特定制度」が始まりました。
筆界特定制度とは、土地の所有者の申請に基づいて、筆界特定登記官が民間の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。
筆界特定とは、新たに筆界を決めることではなく、実地調査や測量を含む様々な調査を行った上で、過去に定められたもともとの筆界を 筆界特定登記官が明らかにすることです。 土地の筆界をめぐる問題が生じたときには、裁判（筆界確定訴訟）によって筆界を明らかにするという方法もありますが、その場合、筆界を明らかにするための資料の収集は、所有者自身が行わなければなりません。
筆界特定制度を活用することによって、公的な判断として筆界を明らかにできるため、隣人同士で裁判をしなくても、筆界をめぐる問題の解決を図ることができます。また、当事者の資料収集の負担も軽減されるというメリットもあります。
筆界特定制度を申請する際には、申請手数料がかかります。申請手数料は、対象となる土地の価額によって決まり、例えば、対象となる土地（2筆）の合 計額が4,000万円である場合における申請手数料は、8,000円になります。また、申請手数料のほか、現地における筆界の調査で測量を要する場合には、測量費用を負担する必要があります。一般的な宅地の測量を行う場合における、測量費用は数十万円程度となりますが、申請手数料と合計しても、裁判に比べて、費用負担は少なくて済みます。
筆界特定制度の手続は、訴訟手続に比べて早期に判断が示されます。裁判では、判断が示されるまでに約2年かかると言われていますが、筆界特定制度の場合は、その多くが半年から1年で判断が示されます（ただし、複雑な問題の場合には、判断までに長期間を要するものもあります）
筆界特定は、公的機関が専門家の意見を踏まえて行った判断であることから、その内容について高い証拠価値があると言えますが、 筆界特定の結果は、行政によって一つの基準が示されるということにとどまり、拘束力はありません。
なお、「筆界特定制度」により境界が特定された場合、その旨が登記簿に記載されるので、売却する際などには何かしらの問題があったことが購入者やほかの人にわかるという問題があります。
どうしても隣地の承諾が得られず、時間をかけることを避けたい場合は、相手の言い分を聞き入れるのも選択肢の一つになってくるかもしれません。
境界確認書がない場合は、境界標（境界を示す標識のこと）があるかどうか確認してみてください。境界標と境界標を結んだ線が境界線です。ただし、境界標がずれてしまっていたり、移動されていたりする可能性もゼロではないため、境界標が正しいと判断するにはやはり確定測量図が必要です。
「地積測量図があるから安心」と考える人もいますが、地積測量図があっても境界が画定していないケースもあります。境界が確定しているかわからない場合は、土地家屋調査士に調べてもらうのがベストです。確定測量〜登記にかかる費用は、通常約35万円〜80万円程度で、土地の状況や必要な作業、役所の立ち合いが必要かどうか等によって異なります。
承諾が得られるかどうかは、隣地との関係性が大きく影響します。これまで「親にいじわるされたから協力しない」「親の遺言だ」といった理由で、相続した土地の境界確定に承諾してくれない人を何人も見てきました。今の関係性に問題がなくても、親や先代のトラブルが基となって承諾が得られないこともあります。関係性は一朝一夕に築けるものではないため非常に難しいですが、できる限り隣地所有者とは良好な関係性を築いておきたいものです。
