不動産投資賃貸経営で見るべき指標
こんにちは、田中です。
不動産投資賃貸経営を考える場合に見るべき指標を間違えてしまうと、多くの財産を失ってしまいます。正しい指標で測ってあげて、その不動産投資が〇なのか×なのか判断していくことが非常に重要になっていきます。
収益不動産（アパートやマンション）を正しく判断するために、キャッシュフローの見方について見ていきます。
- GPI (総潜在収入)・・・不動産が稼ぎ出せる最大の収入になります。
例えば、新築のときは1R 8万円で貸せたとしても、築10年経ったらさすがに8万円で貸すことはできませんよね。一般的に築10年で10%くらい下がると見積もりますので、今回 7.2万円がベースになります。キャッシュフローは年間で考えますので、7.2万円 x 12 x 戸数 になります。
- 賃料差異・・・相場賃料と契約賃料の差になります。
新築のときは1R 8万円で貸せていたけど、今は築10年経過して7.2万円が相場です。新築から入居されている方は契約当初からの家賃8万円で更新されているなんて方も稀にいますが、8万円と7.2万円との差、8,000円 x 12 ケ月 x 戸数 が賃料差異となります。
- 空室損失・・・一期間の空室の損失額を表します。
現在の入居者が退去して新しい入居者が決まるまでの空室期間です。一般的に、新築は5％くらいで計算します。地方と都心でも状況が異なることもありますので確認が必要とは思いますが、東京で一番良いと言われるビルでも4％と言われますので、5％で見積もっておけば妥当と思います。仮に計算をして空室率が4％よりも低い数字になる場合は、そもそも賃料を安く貸しすぎてるっていう可能性なんてこともあるかもしれません。
- 雑収入・・・家賃収入以外の収入があれば記入します。自動販売機、コインランドリーの収入、アンテナ設置等でしょうか。
- EGI (実効総収入)・・・オーナー自主管理物件において、賃借人から入ってくるお金の合計のイメージです。
計算式は、EGI = GPI ± 賃料差異 － 空室損失 ＋ 雑収入 となります。経費や、税金等を引く前の収入になります。
- Opex (運営費)・・・年間、必ずかかる費用が該当します。
管理会社に支払う管理料、光熱費、固定資産税、点検費用、原状回復のための修繕費等、運営するにあたって日常的にかかる費用です。大規模修繕は含みません。
- NOI (営業純利益)・・・不動産が生み出す正味の収入を表します。
計算式は、NOI = EGI － Opex となります。ここまでが不動産が実際にもつ力です。
ローンの支払額は、融資期間や融資金利、融資額によって変わり、個人差も含みます。適切な管理会社が管理、運営を行っていることを前提にすると、仮に所有者が変わってもNOIはさほど大きく変化はないと理論上は言われています。
- 一時金の運用益・・・敷金、保証金、預り金等の運用益があれば該当します。
REIT やファンドといった規模が大きい不動産のときは、敷金、保証金、預り金の額が大きくなりますので運用益入れたりしますが、基本的に個人オーナーの場合は該当しないと思っていただいていいと思います。
- Capex (資本的支出)・・・大規模修繕やリノベーションの費用を見積ります。
大規模修繕やリノベーションにかかる費用はまとまったお金が必要ですので、Capex を含んで収支計画を作成することも重要です。
- NCF (純収益)・・・大規模修繕などを考慮した物件の純収益を見積ります。
計算式は、NCF = NOI － Capex となります。大規模修繕やリノベーションの計画など、オーナーの意思により変動します。
- ADS (年間負債支払額)・・・ローンを組んで購入する場合の年間負債支払額合計が該当します。
- BTCF (税引前のキャッシュフロー)・・・NCF からADS をひいた金額が該当します。
- Tax (税)・・・個人の場合は所得税、法人化している場合は法人税が該当します。
- ATCF (税引後キャッシュフロー)・・・BTCF から Tax ひいた金額が該当します。実際に手元に入ってくるキャッシュになります。
これが一連のキャッシュフローの流れになっています。これは業界標準の指標になります。この指標を正しく利用すれば他の不動産と比較することがしっかりできます。
